來源： 民商事裁判規(guī)則

作者：唐青林 李舒 李元元

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最高人民法院

為民間借貸提供擔(dān)保的房屋買賣合同構(gòu)成通謀虛偽表示，應(yīng)認(rèn)定無效

閱讀提示：以房屋買賣合同作為民間借貸的擔(dān)保措施在實(shí)踐中并不鮮見，其表現(xiàn)形式也多種多樣。其中一部分約定在債務(wù)人不按期還款時(shí)，債權(quán)人可要求債務(wù)人履行房屋買賣合同；另一部分則直接將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以作為擔(dān)保。后一種擔(dān)保為典型的讓與擔(dān)保，而對(duì)于前一種情形，雖然能夠取得一定的擔(dān)保效果，但在法律上對(duì)其定性卻存在不小的爭(zhēng)議。過往的司法實(shí)踐中對(duì)于第一種情形下房屋買賣合同的效力問題也存在不同的做法，甚至持回避的態(tài)度。

最高法院于2015年制定的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條對(duì)這一實(shí)踐中飽受爭(zhēng)議的問題作出了規(guī)定，但僅規(guī)定對(duì)于債權(quán)人要求履行買賣合同的訴訟請(qǐng)求不予支持，而對(duì)于買賣合同的效力究竟為何，卻采取了回避的態(tài)度，實(shí)踐上也存在不同的做法。今天分享的最高法院案例認(rèn)為，此種情形下房屋買賣合同構(gòu)成同謀虛偽表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，但仍肯定其作為非典型擔(dān)保的效力。這一觀點(diǎn)為實(shí)踐中解決類似問題提供了一個(gè)新的思路，讓這一久懸未決的問題終于有了答案。

裁判要旨

當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。

案情簡(jiǎn)介

一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個(gè)門面。

二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉(zhuǎn)賬匯款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉(zhuǎn)賬匯款500萬元，合計(jì)匯款800萬元，但注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。

三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》，購買上述門面，價(jià)款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權(quán)辦理過戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應(yīng)歸還乙方全部預(yù)付購房定金款，另加日3‰的違約金。

四、福州中院因毛來華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請(qǐng)求。

五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣合同》有效，停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請(qǐng)。

六、毛來華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。

七、毛來華仍不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高法院確認(rèn)《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)

本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人毛來華得以絕地逢生，最終翻盤，其根本原因即在于證明了案涉房屋買賣合同并非林福漢與劉宣求真實(shí)的意思表示，而系為林福漢對(duì)劉宣求800萬元的借款提供擔(dān)保。最高法院從《房屋買賣合同》約定的內(nèi)容反常，800萬元匯款的附注為借款、交易價(jià)格約定反常等幾個(gè)方面認(rèn)定《房屋買賣合同》并非林福漢與劉宣求之間真實(shí)的意思表示，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。由于雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實(shí)，故最高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關(guān)于通謀所作的虛假意思表示無效的規(guī)定，認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》無效。由于《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據(jù)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來華的強(qiáng)制執(zhí)行。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘，后事之師，為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1、為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買賣合同，因雙方均無真實(shí)買賣的意思，而系一種為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，故該買賣合同構(gòu)成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關(guān)買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。但同時(shí)根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買賣合同被認(rèn)定為無效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實(shí)意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍不失為一種非典型的擔(dān)保措施。

2、以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，并不能使債權(quán)人獲得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無法就買賣的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定。《物權(quán)法》上規(guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就無法對(duì)買賣標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重選擇通過買賣合同的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無法發(fā)揮預(yù)期擔(dān)保的法律效果。

3、以買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人不能要求履行買賣合同，而只能根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。即在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，也不能主張標(biāo)的物拍賣所得全部歸其所有。

相關(guān)法律法規(guī)

《民法總則》

第一百四十六條　行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

《物權(quán)法》

第五條　物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。第一百七十條　擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

法院判決

以下為最高法院在再審判決“本院認(rèn)為”部分就此問題發(fā)表的意見：

（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條第二項(xiàng)之規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備“意思表示真實(shí)”的條件?！睹穹倓t》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！?/p>

林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認(rèn)案涉《房屋買賣合同》有效，而案涉《房屋買賣合同》雙方當(dāng)事人對(duì)其間法律關(guān)系性質(zhì)的主張并不一致，且證據(jù)均非直接、充分，故判斷該合同約定的內(nèi)容本身是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵。本院結(jié)合在案證據(jù)，探究合同簽訂當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并對(duì)案涉主要法律關(guān)系的性質(zhì)及合同效力作出判斷。首先，林福漢在簽訂案涉《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項(xiàng)，在先后分為兩筆支付的電子轉(zhuǎn)賬憑證上，均注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項(xiàng)性質(zhì)為其轉(zhuǎn)賬當(dāng)時(shí)隨意填寫，該款項(xiàng)實(shí)為購房款，但對(duì)高達(dá)800萬元的款項(xiàng)性質(zhì)隨意填寫，與一個(gè)理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢的同時(shí)，又約定了劉宣求授權(quán)林福漢在2012年9月19日后辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)，且明確約定在此之前林福漢無權(quán)辦理過戶手續(xù)，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應(yīng)歸還林福漢全部“預(yù)付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店面價(jià)格看，案涉《房屋買賣合同》采取“一口價(jià)”800萬元的方式，不同于普通房屋買賣合同采取依房屋面積、每平方米單價(jià)計(jì)算房屋價(jià)格的一般交易習(xí)慣。同時(shí)，根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，劉宣求受讓案涉店面時(shí)，房屋依據(jù)另案調(diào)解書作價(jià)為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。由此可以認(rèn)定，案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當(dāng)事人之間的虛偽意思表示，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實(shí)目的是以案涉店面擔(dān)保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個(gè)月、利率為日3‰的債務(wù)的履行，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條之規(guī)定，本院認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。因此，林福漢請(qǐng)求確認(rèn)其與劉宣求雙方于2012年6月20日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，缺乏法律依據(jù)，本院予以駁回。對(duì)于林福漢關(guān)于判令劉宣求協(xié)助其辦理將位于福州市鼓樓區(qū)安泰街道八一七中路18號(hào)君臨盛世茶亭（地塊一、地塊二）A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面及A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層20店面、2層20店面、3層20店面的房屋所有權(quán)過戶登記至林福漢名下的房屋權(quán)屬登記手續(xù)的訴求，本院不予支持。

（二）林福漢的執(zhí)行異議是否具備阻卻執(zhí)行的條件

在案涉《房屋買賣合同》只是債權(quán)擔(dān)保的情況下，債權(quán)人林福漢實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在劉宣求債務(wù)履行期限屆滿后，向其主張債權(quán)，在劉宣求拒不還債或者無力還債的情況下，林福漢方可就《房屋買賣合同》項(xiàng)下的房產(chǎn)主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但由于當(dāng)事人的這一隱匿意思表示僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同效力，且林福漢、劉宣求并未就以案涉店面為借款設(shè)立擔(dān)保進(jìn)行登記，故林福漢并未就案涉店面享有所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)，尚不能構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條所規(guī)定的“所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利”，故根據(jù)該解釋第十九條之規(guī)定，林福漢的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行，解除對(duì)案涉店面的查封”的訴求。

一、二審判決認(rèn)定林福漢的執(zhí)行異議成立，主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定。本院認(rèn)為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實(shí)為借款非典型擔(dān)保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

案件來源

毛來華、林福漢執(zhí)行異議之訴再審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民再113號(hào)]

延伸閱讀：認(rèn)定為民間借貸提供擔(dān)保的房屋買賣合同無效的案例

案例一：樊蘭英、陳耀海與林笑蓮、浙江融華置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書[金華市中級(jí)人民法院（2017）浙07民終5653號(hào)]該院認(rèn)為：“2016年11月25日融華置業(yè)出具的情況說明明確載明本案房產(chǎn)系融華置業(yè)向上訴人借款，以備案抵押的形式登記于上訴人名下，且對(duì)比上訴人、林笑蓮分別與融華置業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》，兩者的涉案房產(chǎn)價(jià)格差距巨大。上訴人與融華置業(yè)之間的商品房買賣價(jià)格明顯偏低，不符商品房交易習(xí)慣，有違常理。綜合上述情況看，上訴人與融華置業(yè)簽訂商品房買賣合同的目的是為借款提供擔(dān)保，雙方的意思表示并不真實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條第一款關(guān)于‘行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效’的規(guī)定，上訴人與融華置業(yè)基于虛假意思表示訂立的商品房買賣合同無效。”

案例二：李英偉、白翔與普蘭店市安波鎮(zhèn)紫柒園家庭養(yǎng)護(hù)服務(wù)中心、大連帝源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[大連市中級(jí)人民法院（2017）遼02民終8792號(hào)]該院認(rèn)為：“關(guān)于二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買賣合同》的效力問題。本院認(rèn)為，二上訴人分別與帝源公司簽訂了68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買賣合同》，且不論合同約定單價(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，僅從合同約定的總價(jià)上看，兩套別墅的總價(jià)款為262.2萬元，而二上訴人實(shí)際支付款項(xiàng)僅為131.9萬元，又二上訴人并沒有證據(jù)證明其與帝源公司對(duì)前期借款進(jìn)行結(jié)算并將利息計(jì)入房款，因此，二上訴人真實(shí)履行《商品房買賣合同》的證據(jù)不足。相反，一審中帝源公司提交的錄音證據(jù)中李英偉關(guān)于‘押了一臺(tái)車、兩個(gè)別墅、四套房子，完了不是給你兩套嗎’的陳述清楚地表明了兩套別墅是抵押的一部分，而二上訴人與別墅相關(guān)的行為只有與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買賣合同》，結(jié)合錄音內(nèi)容可以看出68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買賣合同》是名為買賣合同實(shí)為借款的擔(dān)保，因此，該兩份《商品房買賣合同》并非雙方當(dāng)事人真實(shí)買賣房屋的意思表達(dá)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條第一款關(guān)于‘行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效’的規(guī)定，二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號(hào)、70號(hào)別墅《商品房買賣合同》應(yīng)為無效。”

案例三：諸葛建中與江桂香房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[杭州市中級(jí)人民法院（2017）浙01民終5834號(hào)]該院認(rèn)為：“關(guān)于合同效力。行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照相關(guān)法律規(guī)定處理。本案雙方當(dāng)事人于2016年2月4日簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》即是雙方通謀以虛假房屋買賣的形式隱藏真實(shí)的為民間借貸關(guān)系提供擔(dān)保的意思表示，故江桂香、諸葛建中于2016年2月4日簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效?！?/p>